广州土地市场持续上新势头未减。本周原定将推出5宗宅地，而白云区的土地推荐会上也透露，2023年第四季度到2024年计划推出7宗宅地。不过，近期海珠、番禺等区域也有地块终止出让，业内人士表示，除了受市场分化影响外，也有近期土地拍卖规则可能迎来变化方面的原因。在国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称14号文）后，推动建立房地产业转型发展新模式的要求下，土地市场也将表现得更加市场化。目前，已有多个城市取消土地拍卖中的地价限制内容配资操盘开户，已有多个城市取消土地拍卖中的地价限制内容，土拍市场亦有望再次迎来变化。

　　建立房地产发展新模式土拍也将更市场化。

　　土拍市场表现分化广州已现11宗摇号地

　　可以看到，自2021年下半年以来，全国土地市场持续低温运行。根据中指研究院数据显示，2023年1-9月，全国300城住宅用地推出、成交规模和土地出让金累计同比分别下降34.4%、33.4%和26.4%。从财政部公布数据来看，近两年土地出让收入下降亦较为明显。

　　从广州来看，土拍市场的分化也是非常明显的。截至目前，广州已经出现了11宗摇号地，单番禺一个区就出了6宗，另外还有天河2宗，荔湾、白云、海珠各1宗。从年初到现在，广州楼面价TOP10榜单已被四次刷新，而去年一整年时间，TOP10榜单仅刷新了三次，而今年不仅重新洗牌，地块价格也十分惹眼。

　　现有商住土地出让规则亦经过几次微调

　　广州土地市场表现出来的现状当然也与现在的土地出让规则相关。目前，广州商品住宅采取的是“限地价、竞配建、竞房价等方式出让”。可以看到，近几年商住土地出让规则也是在不断调整中，2021年3月开始进行集中土拍，而到2021年8月第二批集中供地开始把土拍上限价格从最高溢价45%降到15%，从2022年6月第二批集中供地又开始取消竞自持或竞配建，地价封顶后直接以摇号确定得主。

　　从目前的商住土地出让规则来看，地价上限政策主要为抑制房价过快上涨制定的，当前规则确实能够降低土地成本，最终在二级市场上有利于降低房价。同时，在市场大热时期，地价不断走高也易致周边房价被预期快速拉升。通过设定地价上限，能够在一定程度上降低市场的预期。

　　不过，值得关注的是，出让规则的调控效应已经减弱，效果下降。在当前房地产下行，整体市场分化明显的情况下，外围市场下行明显，房企对获取外围土地保持谨慎态度，土地底价成交或者流拍成主流，限地价政策在广州外围区域基本没有发挥效用。而摇号成交地块则多集中在中心区，今年成交的11宗摇号地块对市场而言，预期去化有保证，封顶地价依然有可观的收益。地价限价易引导众多房企集中资源参拍优质地块，最终只能通过摇号分出胜负。

　　建立房地产发展新模式土拍需更市场化

　　近日，“14号文”关于住房体系的新表述引发热议。文件首次明确提出“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”，其目标一是要加大保障性住房建设和供给，二是要推动建立房地产业转型发展新模式。这意味着新的住房制度是“双轨制”，一是保障房体系。由政府主导，满足社会保障和基本福利，价格和销售渠道都有管制。一是商品房体系。由市场决定，主要满足改善需求，要符合市场规律。

　　显然，商品房回归商品属性意味着目前的商品房政策已经转向，放开管控是大方向。根据14号文，保障用地供给采取的是划拨方式，按保本微利原则配售。那么回归商品属性的商品房土地供应也将更市场化。9月底，自然资源部已经跟进，给各省市自然资源主管部门下发了文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制。据统计，目前已经有济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安、厦门等多个城市落地执行。

　　如果放开地价上限，对于一线城市而言，预计核心板块价值将进一步回归。从2023年广州土拍情况来看，摇号地块集中在中心区以及近郊的番禺区，目前广州核心板块土地资源稀缺，项目价值决定最终价格，供地量小的越秀、海珠、天河主城区核心板块放开上限后预计有上涨空间。此外，在资金实力奠定的竞争基础上，核心区项目将更多属于综合实力强劲的企业，一些中等实力企业将会把目光转移到近郊区，只要市场基本面有所好转，近郊区位、配套、交通较佳项目也能够吸引更多企业关注，从而带动市场热度。

　　市场走向仍依赖销售端恢复程度

　　在当前房地产市场供求关系已经发生重大变化的情况下，土地市场表现也更加分化。如果土拍规则变化，将对房企资金实力要求更高，优质稀缺地块也将迎来激烈竞争。业内人士表示，价高者得拼的就是资金实力，用于建设商品房的地块，须具备核心城市、稀缺资源、高端品质等，才能满足要求。这类地块的获取难度也会水涨船高，更加考验房企的财力和判断力，对项目区位、配套、市场定位、投资时机研判要求更高，运营能力要求更强。项目获取后产品设计、品质把控、项目品牌、物业管理定能产生额外溢价，开发项目才能在市场上更有竞争力。

　　对于后市走向的影响，中指研究院分析师孟新增表示，2023年以来全国土地市场供求缩量趋势并未改变。究其原因，一是近两年房地产市场深度调整，今年以来调整态势延续，企业拿地更为慎重。二是企业因资金压力，拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高。

　　短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度，全年土地出让收入降幅有望收窄。但从全国来看，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。

　　数据来源：中指研究院

　　根据中指监测，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”，济南新政后首拍，出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。8月底以来监管部门及地方频繁出台政策利好，为市场注入信心，但全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显，取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响，热点城市的核心地块热度或升温，优质地块竞拍出更高的价格，有利于地方增加收入，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出高价地概率较小。

　　文/广州日报·新花城记者：刘丽琴配资操盘开户